2019. június. 27. csütörtök - László napja van
Banner
Banner
Banner
Lakáspiac: még mindig nem látszik a hegymenet vége

Lakáspiac: még mindig nem látszik a hegymenet vége

2018. december 10. 15:20

A magyar lakáspiac a 2012-13-as mélyponttól indulva, minden fő mutatóját tekintve továbbra is látványosan felívelő szakaszban van. Rövid távon a kereslet stabilnak mondható.

Országos szinten eddig 18 százalékkal nőtt az ingatlanok átlagára a tavalyi, hasonló időszakhoz képest. Idén a budapesti drágulás az egy évvel korábbi 15-ről húsz százalékra gyorsult, s nagyjából ezt a mozgást követik a megyei jogú városok is. A kisebb városok lakóingatlanai a tavalyi átlagosan nyolc százalék után idén eddig 11 százalékkal lettek drágábbak, míg a községek hasonló mutatója látványosan, egyről 19 százalékra ugrott. Így mára az eladott lakótelepi lakások országos átlagára meghaladja a 260 ezer Ft/m2-t. A tégla lakások ára több év után ismét jobban nő, mint a paneleké (19, illetve 16 százalék), aminek hátterében az új lakások bővülő forgalma állhat. Az önálló házak nyolc százalékos értéknövekedése ennél érezhetően alacsonyabb.

„A tizenkilenc megye közül idén sem csökkent sehol az eladott lakóingatlanok átlagára. Az árnövekedési lista élén három relatíve olcsóbb megye, Heves, Komárom-Esztergom és Zala állnak. Ezek a fővárosnál is jobban, húsz százalékot is meghaladó mértékben drágultak” – nyilatkozta Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője.

Kétszázezres limit

„Érdekes, hogy a legdrágább megyék viszont jellemzően az áremelkedési sorrend második felében vannak, amire magyarázat lehet, hogy az árak további emelkedésére a magas bázis miatt itt kisebb a lehetőség” – tette hozzá az elemző. Budapesttel (495 ezer Ft/m2) nem számolva továbbra is Győr-Moson-Sopron a legdrágább, 305 ezer Ft/m2-es átlagárral. A kétszázezres limitet már tizenegy megye haladja meg.

A megyeszékhelyek között Szekszárd drágult legnagyobb ütemben, 34 százalékkal. Több mint negyedével nőtt emellett az átlagár Szolnokon, Tatabányán, Miskolcon és Egerben. Csakúgy, mint a megyék esetében, itt is az amúgy olcsóbbak közé tartozó városok drágultak jobban. A legdrágább nagyvárosok az áremelkedési rangsor középmezőnyében helyezkednek el, s még a lista végén álló Szombathely, Salgótarján és Kaposvár is 15 százalék körüli áremelkedést könyvelhetett el.

Nagyvárosaink közül továbbra is Győr a legdrágább 315 ezer Ft/m2-es átlaggal. A háromszázezres limitet még Kecskemét és Debrecen lépi át. Salgótarján, Miskolc és Békéscsaba hagyományosan a legolcsóbbak. Nógrád megye székhelye az egyetlen, ahol az eladott lakások átlagára nem éri el a 100 ezer Ft/m2-t.

Alacsony bázis – gyors áremelkedés

Valkó Dávid szerint, a fővárosi éves drágulást vizsgálva is szembetűnő, hogy az élbolyban idén is olyan, alapból olcsó, városperemi kerületek vannak (XVIII. – itt 31 százalék, XVII., XXI., XV., IV., XIX.), amelyek nem befektetési célpontok és bár forgalmuk növekvő, viszonylag csekélynek mondható. Tehát ezekben a városrészekben is az alacsony bázis miatt mehetett végbe gyors áremelkedés. A klasszikus belvárosi kerületek (V., VI., VII.) ugyanakkor, ahol az elmúlt években rohamosan nőttek árak, már második éve a középmezőnyben vannak 15-20 százalék közötti értékekkel.

A fővárosi árrangsort továbbra is az V. kerület vezeti, bőven nyolcszázezer forint feletti átlagos négyzetméterárral. Ettől a második legdrágább I. kerület átlagára több mint százezer forinttal marad el négyzetméterenként. A 600 ezres szint fölé még a II., XII. és VI. kerület jutott. A gyors ütemű éves áremelkedés hatására a lista végén lévő kerületek felzárkózása a számokban is megmutatkozik: míg két éve tíz, s tavaly is még öt olyan kerület volt, melyek átlagára 300 ezer Ft/m2 alatt maradt, addig idén már csupán a XXIII. kerület van ebben a kategóriában, 264 ezres átlagos négyzetméterárral. Irányítószám szinten vizsgálva, a legnagyobb áremelkedést elkönyvelő területek nagyjából fele a peremkerületekben helyezkedik el, és – a korábbi évekkel ellentétben – nem is feltétlenül lakótelepi jellegű, ugyanis sok családi házas, kertvárosi övezet is van köztük. Az OTP Lakóingatlan Értéktérképe szerint a legdrágább területi egység országos szinten idén is a 1051-es irányítószám, 936 ezer Ft/m2-rel. 

„Az elmúlt években egyértelmű lakótelepi reneszánsz zajlott a hazai lakáspiacon” – mondta Valkó Dávid. „Mostanában Budapesten leginkább az egyébként legolcsóbbak közé tartozó kerületek lakótelepi lakásai drágulnak. Az elmúlt három évben, 2015 óta például kilencven százalék feletti volt ez az ütem a XVII., X. és XXI. kerületben, s a legkisebb mértékű áremelkedés is (XVI. kerület) elérte a 75 százalékot.”

Mindeközben a főváros egészében átlagosan, nagyjából 65 százalékos volt a drágulás mértéke. Jelenleg a XI. kerületben a legdrágábbak a lakótelepi lakások, közelítve a félmilliós m2-árat. Újbudát a XIII. és IX. kerület követi 450 ezer Ft/m2 körüli szinttel. A rangsor végén a XX. kerület áll alig háromszázezer forintot meghaladó négyzetméterárral. A budapesti lakótelepi átlagár hajszállal haladja meg a 400 ezer Ft/m2-t. 

Lakótelepi lakások

A megyeszékhelyek között legnagyobb mértékben, nyolcvan százalékot hajszállal meghaladóan a tatabányai lakótelepek ára nőtt 2015 óta. A 75 százalékot még Egerben és Kecskeméten érte el a drágulás szintje. A sor végén álló – harmadik legdrágább – Győrben is harmadával többet kell ma fizetni egy lakótelepi lakásért, mint három éve.

A legdrágábbak a székesfehérvári lakótelepi lakások 298 ezres átlagos négyzetméterárral. A tágan értelmezett lakótelepek között jelenleg a XI. kerületi Lágymányosi lakótelep a legdrágább 587 ezres m2-árral. Ezek között a panelekre szűkítve a III. kerületi Pók utcai (Aquincumi) telepé az elsőség, 523 ezer Ft/m2-rel. Vidéken, az OTP Lakótelep Értéktérképe szerint a Budaörsi lakótelep vezet 444 ezres fajlagos árral, míg Ózd legnagyobb lakótelepein 50-70 ezer Ft/m2 közötti az átlagár.

Túlzó lakásárak

Bár az öt év alatt országosan kimutatható nyolcban százalékos (Budapesten 120 százalékos) nominális áremelkedés alapján joggal vetődhet fel, hogy ezek az árszintek már nem megfizethetőek, a kereslet folyamatos élénkülése nem ezt mutatja. Emellett, ha megnézzük, hogy hogyan viszonyulnak egymáshoz a lakásárak és a nettó átlagkeresetek, azt látjuk, hogy még most is jobb helyzetben vagyunk, mint a válság előtti években. Országosan ugyanis 1,1, Budapesten pedig 1,7 hónapnyi nettó átlagkeresetből vásárolható meg egy átlagos árú lakás négyzetmétere.

Ennek egyik oka, hogy a nettó átlagkereset, szemben a lakásárak ötéves emelkedésével, immár legalább tíz éve nő töretlenül. Ezen felül a regionális összehasonlítás is azt mutatja, hogy a magyar lakásárak összességében, jövedelemarányosan nem túlzóak; igaz, Budapest szűk belvárosa már a legdrágább lokációk közé tartozik a régiónkban.

Stabil kereslet

Valkó Dávid szerint rövid távon a hazai lakáspiaci kereslet stabilnak mondható. A piaci kockázatok egy részét most az áfa-szabályozás nyomán, várhatóan hektikusan alakuló kínálat jelenti. Jövőre egyrészt nagy felfutás várható lakásátadásokban azon projektekben, ahol már zajlik az építkezés. Ugyanakkor a 2018. november 1. előtt jogerős építési engedélyt kapott – tehát továbbra is öt százalékos áfá-val értékesíthető – ingatlanok építői várhatóan kivárnak a kivitelezéssel, hiszen 2023. december 31-ig él számukra a kedvezmény, s joggal gondolhatják, hogy a szűkössé váló kínálat miatt tovább nő az árszint.

Bár nem várható, hogy teljesen kiszáradna az újlakás-piac a 27 százalék áfa mellett sem, néhány éven belül biztosan lehet számítani a piac tisztulására és koncentrációjára. Egy másik kockázat részben a munkaerőhiány miatt már évek óta jelen van a rendszerben: folyamatosan emelkednek az építőipari költségek és szűkülnek a kapacitások. 

Pr7
Forrás: OTP

Partneroldalak