2019. december. 14. szombat - Szilárda napja van
Banner
Banner
Banner
Budapesti ingatlanpiac: csökkenő kínálat, erődödő kereslet

Budapesti ingatlanpiac: csökkenő kínálat, erődödő kereslet

2018. június 22. 11:07

Ellentmondásosan indult az év a budapesti újlakás-piacon: miközben az új építésű otthonok kínálata csökkent, folytatódott a kereslet erősödése és az árak emelkedése.

Miközben az új építésű otthonok kínálata és az értékesítésre meghirdetett budapesti ingatlanok száma csökkent, a kereslet tovább erősödött. Az első negyedév végén 6800 lakás várt vevőre, amely kilenc százalékkal kevesebb, mint a negyedév elején – derül ki a Futureal-csoporthoz tartozó Cordia elemzéséből.

E szerint a fejlesztők ezzel párhuzamosan – a két korábbi negyedévhez hasonlóan – 2230 otthon értékesítését kezdték meg, szemben az egy évvel korábbi 2700-zal. A keresleti oldal ugyanakkor tovább erősödött: az év első három hónapjában 2500-nál több lakás talált gazdára, ami 2017 harmadik negyedét tíz, utolsó negyedét pedig húsz százalékkal múlja felül, vagyis a január-márciusi időszak az elmúlt két év egyik legerősebb negyedéve lett. Az erős keresletet szintén mutatja, hogy az idén meghirdetett projektek több mint egyharmada már el is kelt.

Van, ahol már kétmillió forintba kerül egyetlen négyzetméter

A budapesti szabad új építésű lakások átlagos négyzetméterára az év elején tovább emelkedett, így március végén már elérte a 730 ezer forintot, szemben a múlt év végi 705 ezer forintos, illetve a 2017 eleji 620 ezer forintos átlaggal. Az eladó új lakások több mint negyede még mindig a XIII. kerületben található, ahol az átlagár 730 ezer forint fölé emelkedett, megelőzve az újlakáskínálat mintegyx húsz százalékát adó XI. kerület 715 ezer forintos értékét.

Budán átlagosan 784 ezer forintba kerül egy négyzetméter. Az árskála tetejét a belső budai kerületek bőven egymillió forint feletti fajlagos értéke jelenti, míg a nagy és sokszínű kínálattal rendelkező III. és XI. kerületekben 715-718 ezer forint az átlag. Míg Pesten 709 ezer forintért kapható egy négyzetméter. Továbbra is az V. kerület a legdrágább a maga mintegy kétmilliós négyzetméterárával, majd a VI. és a VII. kerület következik 900 ezer forint fölötti átlaggal. A VIII. és IX. kerületben 700 ezer forintos, a IV. és a X. kerületben pedig valamivel 600 ezer forint feletti átlagárral számolhatunk.  

Hol vásároljunk lakást, ha ki akarjuk adni?

Az új lakások ára és a bérleti díjak kerületenként és városrészenként is változatos képet mutatnak. Hosszútávú kiadás esetén az új, újszerű vagy azzal megegyező minőségben felújított – de nem luxus és nem panorámás – garzonok átlagosan 125 ezer, a kétszobás lakások 168 ezer forint havi bérleti díjért adhatók ki, míg a háromszobásokkal 200 ezer forint fölötti bevétel is elérhető. A hosszútávú bérleti piac legnépszerűbb termékének számító kétszobás otthonok havi bérleti díja – a lokáció függvényében – 120 ezer és kétszázezer forint között szóródik.

„„A lakáskiadást tervező ingatlantulajdonosok, befektetők szempontjából alapvető fontosságú kérdés a megtérülés, vagyis az, hogy a lakás vételára mennyi idő alatt jön vissza a havi bérleti díjakból. Bár tény, hogy a legmagasabb bérleti díjak azokat a kerületeket jellemzik, ahol az új otthonok átlagos négyzetméterára a legnagyobb, a vételárat mégsem az itt elhelyezkedő ingatlanok termelik ki a leggyorsabban” – hívta fel a figyelmet Földi Tibor, a Cordia vezérigazgatója. A szakember szerint érdemes óvatosan bánni a legolcsóbb, külső kerületekkel is, hiszen – bár elvben itt ígérkezik a leggyorsabb megtérülés – ezeken a területeken annyira szűk a bérleti piac, hogy kockázatossá teheti a befektetést. 

A kétszobás lakások piacán a legmagasabb havi bevételt a Nagykörúton belüli lakások biztosítják, átlagosan 190 ezer forintot, ám ez a legdrágább lokáció is, hiszen az új lakások átlagos ára meghaladja az egymillió százezer forintot négyzetméterenként. (Az árakra erőteljes hatással van, hogy a területen elsősorban a lakások rövid távú kiadása a jellemző.) Itt fél évi bérleti díjból jön össze egy négyzetméternyi lakás, míg a terület külső, Nagykörúthoz közelebb eső, valamivel olcsóbb részein öt hónappal számolhatunk.


A kétszobás lakások piacán a legmagasabb havi bevételt a Nagykörúton belüli lakások biztosítják      Fotó: MTI

Ennél is gyorsabb, akár négyhavi megtérülést ígérnek a belső kerületek Nagykörúton kívüli részei, lényegesen alacsonyabb lakásárak mellett: a VI., VII., VIII. és IX. kerület külső területein átlagosan 699 ezer forintos négyzetméterárral kalkulálhatunk.

A belvárosi kerületek után legnagyobb bérleti piaccal rendelkező kerületben, a 13. kerületben változatos kínálattal és befektetési lehetőségekkel találkozhatunk. Az egyedülálló elhelyezkedésű Marina-parton a két szobás lakások bérleti díja átlagosan meghaladja a 190 ezer forintot havonta, ehhez azonban magasabb, átlagosan 890 ezer forintos négyzetméterár társul, azaz a megtérülés az öt hónapot közelíti.

Angyalföld, Zugló: azonos árszint

A kerület Angyalföldi részén alacsonyabb, átlagosan 145 ezer forintos bérleti díjért adhatók ki a kétszobás lakások, amivel az átlagosan 620 ezer forintos négyzetméterár négy hónap alatt jön vissza.

A XIV. kerület lakásárai és bérleti díjai az angyalföldihez hasonlóak, ám tulajdonosi szempontból előnyös, hogy kevesebb bérbeadóval kell versengenünk, mert a kerület nagyságához és lakosságához képest a rendelkezésre álló kiadó lakások száma itt igen alacsony (mindössze 150 lakás).

Mennyibe kerül egy kétszobás lakás?

Ha kétszobás, élhető méretű lakásban gondolkodunk, harmincmillió forintból a VIII. és a IX. kerület külsőbb részeinek (Orczy-negyed, Magdolna-negyed, illetve Középső-Ferencváros külső része) kevésbé előnyös elhelyezkedésű, ám jobbára erkélyes lakásaiból választhatunk. A Nagykörúttól sétatávolságra kifejezetten széles a 30 és 35 millió forint közötti újépítésű otthonok választéka, akár a számos egyetem közelében található projektekben is. Ezen az áron a VIII. és a IX. kerület rohamosan megújuló részein (Csarnok-negyed, Losonci-negyed, Középső-Ferencváros rehabilitációs területe és annak szomszédsága) nagyjából ötven négyzetméteres, erkéllyel rendelkező lakások kaphatók.

A Belvárosban a legkisebb befektetéssel a VI., a VII. és a VIII. kerület Nagykörúthoz közelebb eső részeinek szűk kínálatából tudunk új otthont vásárolni: a szűkös kínálatból választva 35 millió forintért egy alig negyven négyzetméteres, kétszobás ingatlanra tehetünk szert. A XIII. kerületi Marina-parton a legalacsonyabb áron egy negyven négyzetméteres, a Dunától távolabb eső, nem panorámás, ám nagyobb terasszal rendelkező lakást vásárolhatunk, már 33 millió forintért. A hasonló, de kilátással rendelkező és vízparthoz közeli lakások viszont legalább 38 millió forintba kerülnek. Ám a kerület Angyalföldi részén bőven válogathatunk harmincmillió forint alatt is: egy 45 négyzetméteres, kétszobás lakás itt már 28 millió forintért megvehető.

Szűkös bel-budai kínálat

A bel-budai területek a jelenlegi árakat és bérleti díjakat figyelembe véve inkább a saját otthont keresők számára számítanak optimális célpontnak. Mivel itt alig van beépíthető telek, szűkös a kínálat, és nem is találni ötven négyzetméter alatti és 47 millió forintnál olcsóbb kétszobás lakást. 

Budán maradva a XI. kerület belső területein az újépítésű projektekben nincs kétszobás lakás harmincmillió forint alatt: egy ötven négyzetméteres otthonért jellemzően 32,5 milliót kell adni. A XI. kerület irodáitól és bevásárlóközpontjaitól könnyen elérhető családias, kertvárosi – Madárhegy, Sasad – projektekben a kétszobás otthonok tágasabb lakásokat jelentenek, amelyekért legalább 36 millió forintot kell adnunk.
 

Hunyor Erna Szofia
Forrás: Pr7/Cordia

Partneroldalak