2021. szeptember. 24. péntek - Gellért napja van
Banner
Banner
Banner
Hamar jelzálogot kaphat a nyakába, ha elmarad a közös költséggel

Hamar jelzálogot kaphat a nyakába, ha elmarad a közös költséggel

2016. június 27. 14:42

Három hónapnyi tartozás után már repülhet is a jelzálog társasházi lakására, de kissé megnehezítették a folyamatot. Eddig egy lakógyűlés is elég volt, idéntől azonban már bírósági határozat vagy fizetési meghagyás kell ahhoz, hogy be is jegyezzék a fizetési biztosítékot. Jogi szakértőnk összegyűjtötte, mit mond a törvény a renitens lakók megregulázásáról. 

A jogszabályváltozás értelmében 2015 decembere óta nem lehet jelzálogjogot csupán egyoldalú döntéssel (pl.: közgyűlési határozattal) bejegyeztetni az adós ingatlanára. A jövőben ehhez pert vagy fizetési meghagyást kell indítani. A jelzálogjog ezen kívül úgy is bejegyezhető, ha a tulajdonostárs teljes bizonyító erejű magánokiratban elismeri a tartozást, amelyre azonban elég kevés esély van.

A társasházi közös költség elmaradása esetére bejegyezhető társasházi jelzálogjog intézményét a régi társasházi törvény (1997. évi CLVII.) vezette be. A régi Tht. rendelkezései szerint a közgyűlés a határozatával vagy - a szervezeti-működési szabályzat felhatalmazása alapján - a közös képviselő a közös költséghez való hozzájárulás befizetésével legalább féléves hátralékba került tulajdonostárs külön tulajdonának jelzálogjoggal való megterhelését rendelhette el a hátralék megfizetésének biztosítékául.

A korábbi jogszabály értelmében a közgyűlés határozata, illetőleg a közös képviselő rendelkezése az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésre alkalmas okirat volt.

A jelenleg hatályos társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (Tht.) a korábbi jogszabály jelzálogjogra vonatkozó rendelkezéseit átvette, azzal az eltéréssel, hogy már három havi tartozás esetén is lehetőséget biztosít a Társasházaknak a hátralékos tulajdonos ingatlanának jelzálogjoggal történő megterhelésre.

Az új jogszabály azonban már nem tartalmazza azt a rendelkezést, mely szerint a közgyűlés határozata illetve a közös képviselő rendelkezése ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésre alkalmas okirat lenne. A jogszabály 32. §-a  annyit rögzít csupán, hogy a jelzálogjog bejegyzésének elrendeléséről szóló közgyűlési határozatot, illetőleg a közös képviselő rendelkezését közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.

„Tht. 30. § (1) A közgyűlés a határozatával a legalább három hónapnak megfelelő közös költség összegének befizetésével hátralékba került tulajdonostárs külön tulajdonának és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadának jelzálogjoggal való megterhelését rendelheti el a hátralék megfizetésének biztosítékául.

(2) A határozat meghozatala során a hátralékos tulajdonostárs nem élhet a szavazati jogával, az ő tulajdoni hányadát a határozatképesség megállapításakor figyelmen kívül kell hagyni.

(3) Az (1) bekezdés szerinti határozatot a hátralékos tulajdonostárs részére az e törvényben meghatározott jogorvoslat lehetőségének feltüntetésével kézbesíteni kell.

32. § (1) A jelzálogjog bejegyzésének elrendeléséről szóló közgyűlési határozatot, illetőleg a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke rendelkezését közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.”

Az ingatlanügyi hatóságok előtt azonban tovább folytatódtak a kötelezett engedélye nélküli jelzálogjog bejegyzések. 

Ezen szigorított a 2016. január elsejétől hatályos 82/2015. (XII.16.) FM rendelet, amely az ingatlan-nyilvántartási törvény végrehajtásáról szóló rendeletbe beiktatott egy új 68/D. §-t. Ennek értelmében a jövőben csak végrehajtható okirat alapján jegyzi be a földhivatal a jelzálogjogot, vagyis jogerős bírósági határozatot vagy jogerőre emelkedett fizetési meghagyást kell csatolni a bejegyzéshez.

„68/D. § A társasházakról szóló törvényben szabályozott társasházi közösköltség-tartozás, illetve a lakásszövetkezetekről szóló törvényben szabályozott költséghátralék biztosítékául szolgáló jelzálogjog bejegyzése iránti kérelemhez csatolni kell a követelés összegét megállapító végrehajtható okiratot vagy a tulajdonosnak a legalább teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt nyilatkozatát, melyben elismeri a társasházi közösköltség-tartozás, illetve a költséghátralék fennállását."

 

Dr. Koch Beáta európai uniós szakjogászi diplomával és gazdasági mediátori képesítéssel is rendelkezik. Nyolc évet dolgozott a közigazgatásban azelőtt, hogy saját irodát alapított.

Partneroldalak